🏠 Dispositif Jeanbrun 2026 : le nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif

En 2026, un nouveau mécanisme fiscal baptisé Dispositif Jeanbrun — parfois désigné aussi sous le nom Relance Logement — a été intégré dans le projet de loi de finances pour 2026. Il vise à relancer l’investissement locatif privé et à remplacer de manière moderne et plus efficace l’ancien dispositif Pinel, qui a pris fin en 2024.

Ce dispositif représente une refonte importante de l’incitation fiscale pour les particuliers souhaitant investir dans des logements destinés à la location nue, notamment dans des immeubles collectifs.

📌 Qu’est-ce que le Dispositif Jeanbrun ?

Le Dispositif Jeanbrun est une mesure fiscale qui permet aux investisseurs privés de déduire chaque année une fraction de la valeur de leur bien immobilier de leurs revenus imposables,grâce à un mécanisme d’amortissement fiscal,plutôt qu’une simple réduction d’impôt comme c’était le cas avec Pinel.

Contrairement au Pinel :

• il n’y a plus de zonage géographique (le dispositif s’applique partout en France) ;

• il s’appuie sur un mécanisme d’amortissement du bien sur plusieurs années, transformant le statut fiscal du bailleur privé.

📊 Comment fonctionne l’avantage fiscal ?

🧾 Amortissement

L’investisseur peut déduire chaque année une part de la valeur du bien (hors terrain), ce qui réduit son revenu globalimposable.
Les taux d’amortissement varient selon le type de logement et le niveau de loyer pratiqué :

Logement neuf (RT2020 / DPE A/B après 1/1/2026)

• Intermédiaire (loyer ~15 % en dessous du marché) : ~3,5 % par an

• Social (~30 % en dessous) : ~4,5 % par an

• Très social (~45 % en dessous) : ~5,5 % par an

Logement ancien rénové (≥ 30 % de travaux)

• L’amortissement varie entre ~3 % et ~4 % par an selon le niveau de loyer.

👉 L’amortissement s’applique sur 80 % de la base d’acquisition (hors terrain).

📍 Conditions clés du dispositif

🗓 Engagement de location

L’investisseur doit s’engager à louer le logement pourune durée minimale de 9 ans, en location vide (nonmeublée).

🏢 Biens éligibles

Le dispositif est réservé aux immeubles collectifs(appartements). Cela exclut les maisons individuelles, mêmerénovées.

📉 Plafonds de loyers

Les loyers doivent respecter des plafonds définis par le référentiel Loc’ Avantages de l’ANAH, avec trois niveaux de décote (-15 %, -30 %, -45 % selon le type de logement social ou intermédiaire choisi).

👥 Limitation par foyer fiscal

Un propriétaire ne peut bénéficier de ce régime que pour un maximum de 2 logements par foyer fiscal.

📊 Déficit foncier et imputation

L’amortissement généré par le dispositif Jeanbrun peut créer un déficit foncier qui est imputable sur le revenu global, dans une limite annuelle de 10 700 €. Cela peut réduire de manière significative l’impôt dû sur d’autres revenus.

🆚 Jeanbrun vs Pinel : quelles différences ?

📅 Où en est l’application du dispositif ?

À ce jour, même si le Dispositif Jeanbrun a été adopté dans le cadre du projet de loi de finances 2026 et confirmé politiquement, il n’est pas encore pleinement opérationnel tant que les textes d’application et décrets ne sont pas publiés au Journal Officiel.

🧠 Ce que cela signifie pour l’immobilier

Le dispositif Jeanbrun a pour ambition de relancer l’investissement locatif privé en France, surtout après la fin du Pinel. En supprimant le zonage et en offrant une déduction fiscale via amortissement, il pourrait encourager plus de particuliers à investir dans l’immobilier collectif, notamment dans des zones en dehors des grands centres urbains.

Il s’agit d’un changement majeur du paysage fiscal de l’investissement locatif et il est attendu avec attention par les investisseurs et les professionnels du secteur.

📌 En résumé

Le Dispositif Jeanbrun 2026 est une réforme fiscale importante visant à soutenir l’investissement locatif en France grâce à un mécanisme d’amortissement fiscal, sans zonage,avec des avantages potentiels intéressants pour les investisseurs privés. Il combine fiscalité révisée et objectif d’augmenter l’offre locative.
👉 À suivre de près puisque les textes d’application définitifs sont encore attendus.